На первый взгляд кажется, что от лизинга жилья (аренды с правом выкупа) выиграют все: и застройщики, не имеющие возможности сегодня реализовать построенные квартиры; и люди, которые не могут решить проблему жилья еще и потому, что кредиты стали недоступны; и даже те компании, которым не хватает средств на завершение строительства объектов. Так ли это на самом деле?
Еще осенью в столице Украины некоторые застройщики пытались сдать в аренду только что построенные квартиры, не нашедшие своего покупателя. Иногда стороны пытались договориться и об аренде с правом выкупа, но законодательной базы для этого не было. И только сегодня в рамках борьбы с кризисом (в продолжение Закона Украины О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства) постановлением Кабинета министров утвержден порядок аренды жилья с выкупом, описывающий нюансы процедуры. Более того, 14 мая Минрегионстрой опубликовал проект типичного договора аренды с последующим выкупом.
Как выглядит лизинг жилья?
Начнем с того, что все физические лица-собственники жилья, и даже физлица- предприниматели, а также арендаторы квартир у физлиц могут вздохнуть спокойно – право на проведение такой сделки имеют лишь предприятия- арендодатели.
А сама сделка выглядит следующим образом. Потенциальный арендатор выбирает себе жилье, причем не обязательно, чтобы оно было уже построено. Сделка возможна исключительно для отчуждения готового жилья или для привлечения средств в строительство жилья при использовании предварительного договора аренды жилья до завершения его строительства, – объясняет Наталия Доценко- Белоус, старший юрист ЮФ Василь Кисиль и Партнеры. Дальше на срок до 30 лет оформляется договор, который удостоверяется нотариально и регистрируется.
Внешняя сторона оплаты сделки и покупки квартиры напоминает банковский кредит. Вносится первоначальный взнос, неограниченный в размере. Арендные платежи состоят из платежей на выкуп жилья и вознаграждения (дохода) арендодателя. Награду определяют исходя из размера процентной ставки (годовых), установленной договором. Коммунальные платежи оплачивает арендатор. Также арендатор может погасить стоимость квартиры досрочно.
Есть и моменты, которые больше лизинговые, чем кредитные. Например, арендатор компенсирует арендодателю всевозможные расходы, связанные с осуществлением юридического и другого обслуживания жилья. В соответствии с антикризисным законом, это и страховые платежи, и траты на оформление прав собственности на недвижимость, на госрегистрацию, нотариальные услуги, и оплата коммунальных услуг в случае просрочки арендатором, и резерв непредвиденных расходов, связанных с долгами арендатора по обслуживанию жилья. Величина такого резерва не может превышать 3% от стоимости жилья, указанной в договоре. Кроме того, остаток от суммы засчитывается в счет погашения стоимости квартиры.
Есть и другие интересные моменты. Например, постановление предусматривает, что арендатор обязан использовать жилье только для проживания в нем, так что схема с дальнейшей сдачей в аренду не сработает. Как и при банковском кредите, арендатор не имеет права проводить реконструкцию и переустройство квартиры без согласия арендодателя.
Чем рискуют арендаторы?
Первые риски уже знакомы нам на банковских кредитах – риск обесценивания гривны для застройщиков-арендодателей и риск резкого подорожания вознаграждения арендодателя для арендатора (сама стоимость квартиры зафиксирована в договоре и ее изменение не предусмотрено). Насчет этого в проекте договора есть отдельный пункт, предусматривающий, что размер арендных платежей стороны могут пересматривать не чаще одного раза на протяжении определенного времени только с согласия сторон.
Однако, по словам юристов, вопрос возможности изменения выкупной стоимости объекта в течение срока действия договора пока остается открытым. Минрегионстрой предписывает использовать при определении вознаграждения арендодателя процентную ставку от платежа за выкуп жилья. Такой подход значительно сужает возможности по установлению фиксированной ставки вознаграждения или по ее изначальному получению до осуществления полного выкупа, – комментирует ситуацию Наталия Доценко-Белоус.
Второй риск касается собственности на жилье. В сегодняшней версии редакции проекта договора аренды жилья с последующим выкупом указана обязанность арендодателя передать арендатору жилье в собственность со всеми документами в течение определенного количества дней (по договоренности) после оплаты арендных платежей в полном объеме, соответственно, отказать в праве выкупа невозможно. Но до этого момента жильем распоряжается арендодатель, что может породить неприятные сюрпризы.
Например, теоретически застройщик-арендодатель может взять дополнительный кредит в банке под залог квартиры даже на 29-й год аренды. Впрочем, на этот счет в недавно опубликованном проекте договора есть замечание, что изменение собственника арендованного жилья либо реорганизация организации- арендодателя не являются поводом для изменения или расторжения договора.
Постановление Кабмина предусматривает, что арендатор обязан использовать жилье только для проживания в нем, так что схема с дальнейшей сдачей в аренду не сработает.
Еще один скользкий пункт касается трехпроцентного резерва непредвиденных затрат, который за свои средства формирует арендатор и который оплачивает обязательства арендодателя. Хотя сумма резерва, а точнее остаток от нее, будет зачисляться в счет выкупа жилья, арендодатель может использовать ее по своему усмотрению. Минрегионстрой не ограничил направления целевого использования средств резерва и, более того, не обязал арендодателя согласовывать направления их использования с арендатором, – объясняет г-жа Доценко-Белоус. – В конечном итоге это может привести к тому, что средств резерва для зачета в счет оплаты выкупной стоимости квартиры не останется, и это приведет к увеличению стоимости квартиры на 3%.
Проект договора от Минрегионстроя
Кроме вышеупомянутых пунктов опубликованного недавно проекта типового договора по аренде жилья с выкупом, стоит остановиться подробнее еще на нескольких особенностях документа.
Например, интересный пункт сегодняшнего проекта касается того, что арендная плата может вноситься не только в денежной, но и в другой форме – товарами, продуктами, услугами. Также стороны должны решить, будут или нет страховать объект на весь период аренды, и кто из сторон будет оформлять страховку.
По проекту министерства, разорвать договор досрочно можно будет по согласию сторон или по решению суда. В таком случае арендатору возвращают часть оплаченных средств, которая превышает стоимость аренды за фактический период проживания. Стоимость определяется экспертным путем, решением суда либо взимается на уровне непосредственной стоимости аренды жилья в населенном пункте.
Как будут отшлифованы нюансы сделки, станет известно немного позже, когда министерство опубликует окончательную версию типового договора аренды жилья с дальнейшим выкупом. А пока Минрегионстрой на своем сайте предлагает всем желающим подать свои пожелания к проекту акта.
Мнение
Наталия Доценко-Белоус, старший юрист ЮФ Василь Кисиль и Партнеры:
Предполагается, что аренда жилья с правом выкупа будет востребована компаниями по управлению активами, право которых на передачу в аренду имеющегося в активах инвестиционных фондов жилья подтверждено ст. 3 Закона Украины от 18.12.2008 693-VI.
Так, на этапе строительства компания по управлению активами будет привлекать средства от потенциальных покупателей путем заключения предварительного договора аренды, по которому будет оплачиваться вступительный взнос. После завершения строительства право собственности на квартиру будет оформлено на компанию по управлению активами. Приобретенная квартира передается инвестору в аренду на основании договора аренды с правом выкупа.
Такой вид бизнеса для многих из застройщиков, очевидно, станет основным способом привлечь средства для завершения строительства объекта. При этом, учитывая, что право собственности на квартиру к инвестору перейдет только после прекращения отношений аренды, собственник может этим имуществом беспрепятственно распоряжаться, передавая в ипотеку.